| Тема: Статьи, Недвижимость, Финансы |
| Двойная страховка обрушит строительный рынок |
|
Изменения в федеральном законе по страхованию ответственности застройщиков после 15 октября грозят новым кризисом в строительной отрасли. Для прояснения ситуации новосибирский Горсовет и областное Заксобрание могут обратиться к Президенту, сообщает сводка ЦДЖ.
По инициативе депутата Вячеслава Илюхина, комиссия по градостроительству Горсовета и комитет по строительству, ЖКХ и тарифам планируют обсудить вступившие в законную силу новации в федеральном законе №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Принятый ещё в 2004 году, этот документ стал основополагающим для строительных компаний, работающих по прозрачным, «белым» схемам. Договоры долевого участия (ДДУ), с одной стороны, позволяют застройщикам привлекать средства инвесторов на ранних стадиях стройки. С другой, механизм ДДУ помогает гражданам экономить при покупке жилья.
Строительство является локомотивом экономики. Глава Федерального фонда содействия жилищному строительству Александр Браверман уверен, что каждое рабочее место в строительстве создаёт 8-17 высокотехнологичных рабочих мест в смежных отраслях. Для всех уровней власти стройка должна быть предметом особой опеки. Но вместе с этим, жилищное строительство приносит чиновникам немалую головную боль из-за проблем с обманутыми дольщиками.
Зачастую люди остаются без денег и без квартир из-за участия в «серых» схемах. Например, через жилищные кооперативы, деятельность которых не подпадает под ФЗ №214, и, соответственно, к застройщикам требований меньше. Законодатели последовательно искали возможности обезопасить интересы инвесторов и, наконец, в 2012 году пришли к необходимости гарантировать ответственность застройщиков по договорам долевого участия, чтобы создать наиболее прозрачную и надёжную схему. Соответствующие изменения в ФЗ №214 вступили в силу с 1 января 2014 года.
Законодатели предусмотрели три варианта обеспечения ответственности – поручительство банка, участие в обществе взаимного страхования застройщиков и заключение договоров с обычными страховыми компаниями. Работа с банками оказалась невыгодной: для оплаты поручительства сроком на 4 года стоимость квартир пришлось бы увеличивать, как минимум, на 12%. Общество взаимного страхования застройщиков было создано при активном содействии депутата Госдумы Александра Хинштейна, занимающегося в парламенте проблемами обманутых дольщиков. Но ОВС оказалось не востребовано: подавляющее большинство участников рынка, не пожелало брать на себя ответственность друг за друга.
Самым популярным оказался третий вариант – работа со страховыми компаниями. Правда, далеко не все страховщики загорелись работой с застройщиками. Расчёты показывали – объём потенциальных выплат по отрасли жилищного строительства превышает все резервы национального страхового рынка. Приемлемые для застройщиков тарифы предлагали самые рискованные страховщики. По мнению ряда экспертов, более 90% строителей, работающих по ДДУ, застраховали ответственность в компаниях, способных работать до первого серьёзного страхового случая.
Федеральные власти посчитали невозможным мириться с таким раскладом. Уже в июле нынешнего года были приняты новые изменения в ФЗ №214, ужесточившие требования к страховщикам. Во-первых, объём собственных средств для входа на рынок ДДУ был увеличен в 2,5 раза (с 400 млн до 1 млрд рублей). Во-вторых, страхование ответственности застройщиков было передано под бдительный надзор Центрального банка РФ, который к 1 октября должен был определить, кто из компаний обладает достаточным потенциалом, чтобы страховать застройщиков, а кто нет.
В итоге ЦБ допустил на рынок всего лишь 16 страховых организаций, включая то самое общество взаимного страхования застройщиков, так и не завоевавшее популярности. Представители строительных компаний начали выяснять, что теперь почём, и обнаружили – некоторые страховщики, включённые в перечень ЦБ, выставляют, по сути, заградительные тарифы. Можно предположить, что в действительности с застройщиками готовы работать на новых условиях лишь несколько крупных компаний. И понятно, что стоимость страховки теперь, в любом случае, вырастет. Но в изменённом законе есть опасный пробел. Законодатели не прояснили – как быть с договорами, заключенными до 1 октября 2014 года?
«Следует отметить, что если на 1 октября 2015 страховая организация, с которой застройщик заключил договор страхования, не соответствует новым требованиям, застройщик в течение пятнадцати дней (то есть до 16 октября 2015 г.) обязан заключить договор страхования своей гражданской ответственности с другой страховой организацией или обществом взаимного страхования, либо договор поручительства, – утверждает в своём комментарии старший юрисконсульт компании IPT Group Дарья Черкашина. – Недобросовестность страховых компаний и нестабильного данного сегмента рынка создаёт для застройщика дополнительные расходы, застройщик вынужден не только быть крайне осмотрительным при выборе страховой организации, но и осуществлять контроль на предмет соответствия страховой компанией строгим требованиям закона».
В борьбе за улучшения лошадь и телегу незаметно поменяли местами. Изначально предполагалось, что, благодаря страхованию ответственности, страховщики начнут приглядывать за застройщиками. Теперь же выходит, что это застройщик должен следить, соответствует ли его страховщик требованиям изменившегося закона, или нет.
Законодатель не утверждает прямо, что все ранее заключенные договоры со страховыми компаниями, не вошедшими в перечень ЦБ, одномоментно стали недействительными. Но дух закона подсказывает, что формально дела обстоят именно так. По идее, теперь застройщики должны расторгать договоры с оставшимися за бортом страховщиками, взыскивать ранее уплаченные взносы и перестраховываться у тех, кого выбрал Центробанк. Но, скорее всего, выбывшие из игры страховщики предпочтут возврату премий банкротство. «В этом случае застройщикам придётся заплатить дважды за одни и те же страховки. Причём второй раз придётся платить больше и в очень сжатые сроки, – считает депутат Заксобрания Илья Поляков. – Для региональных застройщиков речь может идти о десятках миллионов рублей, которые нужно найти в авральном режиме. Это под силу немногим. На строительном рынке сейчас и без того очень сложная ситуация. Неопределённость со страхованием ответственности может стать критическим фактором».
Повышение прозрачности и надёжности работы по ДДУ может обернуться новыми банкротствами застройщиков и, соответственно, появлением новых обездоленных дольщиков. Чтобы избежать сценария «за что боролись, на то и напоролись», депутаты и застройщики намерены обсудить ситуацию на городском и областном уровнях, и сформулировать предложения для федеральных парламентариев. Вопрос стоит в повестке дня заседания профильного комитета Заксобрания, назначенного на 20 октября. Член комитета Илья Поляков не исключает, что может быть инициировано обращение сессии к главе государства: отсчёт времени после 15 октября уже пошёл, и отсутствие ясности в формулировках может поставить вне закона подавляющее большинство страховок по договорам долевого участия. А значит, и сами договоры. |
|
|
|
|
|
