Складской рынок Новосибирска в 2010 году и 1 квартале 2011 года: Выбор пока есть, но дефицит складов не за горами
Выбор пока есть, но дефицит складов не за горами. Компании-арендаторы расширяют площади, растет потребность в качественных объектах 1000-2000 м2, а их предложение стремительно уменьшается.
Сезонность активности за последний год не соответствует сложившийся ранее практике. Как правило, активными на рынке индустриальной недвижимости считаются весна (март-апрель) и осень (сентябрь-октябрь). Но затишье 2009 года изменило всю картину. Не случилось полного штиля летом 2010 года - лишь незначительное снижение спроса с ростом качественных показателей (т.е. больше стало арендаторов, желающих заключить договоры аренды до осени). Качество спроса в этот сезон обусловлено активностью местных арендаторов, заявок на новосибирские площади от арендаторов из других регионов почти не было. Не произошло и снижения спроса в ноябре-декабре - участники рынка завершали сделки вплоть до новогодних праздников. Январь и февраль 2011 года также были достаточно активными как для просмотров, так и для заключения договоров. Традиционно в январе часть запросов составляли звонки конкурирующих площадок с целью уточнения ситуации на рынке и коррекции своих арендных ставок. Тем не менее, в отличие от января 2010 года, основной объем запросов все же составляли реальные арендаторы. И только к концу февраля спрос несколько выдохся. Структура спроса менялась в течение года следующим образом (1 кв. 2011 / 1 кв. 2010): спрос на теплые склады существенно вырос (с 38 до 45%), спрос на холодные склады остался на прежнем уровне - 5%. Потребность в производственных площадях увеличилась на 1 % (до 26%), но доля помещений под пищевое производства в структуре спроса снизилась с 3 до 1%. Увеличился спрос на земельные участки, а на офисные помещения в составе складских комплексов - уменьшился.
По структуре предложения в сегменте более 1000 кв.м. 76% занимают теплые склады и складские помещения, пригодные к перепрофилированию в производственные площади. Чистые производственные площади – 7%. Холодные склады – 9%. В сегменте до 1000 кв.м. объем предложений холодных складов больше.
Первая волна повышения арендных ставок прошла практически по всем объектам. Арендные ставки изменялись в течение 2010 г дифференцированно, цены на наиболее востребованные свободные площади увеличились на 15-18%. На ряд маловостребованных площадей цена изменилась минимально или не изменилась. Если последние 2 года улучшения часто производились силами арендаторов, и арендодатели шли на зачет улучшений в счет арендной платы, то сейчас это скорее исключение. Средний рост арендной ставки в среднем по Новосибирску в 2010 году составил 5-7%.
В 2010 году в Новосибирске был заявлен на сдачу только один крупный объект – первые 2 очереди логопарка «Толмачево» компании «Евразия логистик» ( 95 и 75 тыс. м2), но они так и не были сданы. Большинство площадей, построенных и сданных в 2010 году, предназначены для собственных нужд компаний и не предлагаются в аренду (грузовой терминал РЖД, склад НПО ЭлСиб, склад Комтех и др.) Их совокупный объем - порядка 40 тыс. м2. Объем построенных для сдачи в аренду, или расширенных складов в 2010 году не превышает 10 тыс. м2. Это небольшие комплексы от 1200 до 3000 м2.
Перспективы 2011 года: 1) Класс А. Возможен ввод следующих очередей логопарков компаниями PNC Group, Raven Rassia, Intella NLC. Вероятно, построенные площади логопарка «Толмачево» все же будут сданы в эксплуатацию, возможно, уже другим владельцем. 2) Класс В - серьезных проектов не заявлено. 3) Продолжится строительство уже начатых собственных складов и распределительных центров региональными и федеральными компаниями. Что касается новых проектов, то их целесообразность и рентабельность для бизнеса сегодня под большим вопросом. При условии использовании складского комплекса только компанией–собственником сроки окупаемости проекта - порядка 20 лет, затраты на этапе строительства значительные, но они не прекращаются и с вводом объекта в эксплуатацию: содержание собственной управляющей компании, коммунальные платежи и т.д. Часто аренда оказывается выгоднее. Проблема в том, что компании, ведущие бизнес на других рынках, недостаточно компетентны в вопросах окупаемости логистических проектов. 4) Кроме того, в Новосибирске строятся несколько объектов федерального значения, которые могут закрыть потребность в производственных площадях у ряда компаний: это технопарк, биотехно парк и медицинский технопарк.
Тренды и перспективы Елена Полукошко, директор по развитию Бизнес-парка «Южный»:
«Сегодня активно заполняются даже неудобные площадки, которые требуют дополнительной организации процесса - например, под склады начинают использовать помещения на 2-3 этажах, поскольку первые этажи в большинстве своем сданы. Другая явно выраженная тенденция: расширяются все арендаторы - и те, кто уменьшал площади в 2008, и те, кто только начал бизнес в прошлом году. В этом смысле у нас очень удобная площадка, как трансформер - наши арендаторы могут без переезда изменять площади под свои бизнес-задачи».
В конце 2010 года в Новосибирске оставались вакантными, в общей сложности, около 20% сдаваемых в аренду площадей. К завершению 1 квартала 2011 г - порядка 15%, и ситуация стремительно меняется в сторону их уменьшения. В настоящее время Сибирским и новосибирским бизнесом более востребованы площади класса В, В+. Опыт кризисного периода и повального сокращения издержек показал, что часть неотделимых функций класса А оказались избыточны для многих предприятий - арендовать «в ширину» оказалось выгоднее, чем «в высоту». Можно прогнозировать 100%-ную заполняемость большинства сдающихся в аренду площадей в Новосибирске к концу 2011 года. Но, если спрос будет расти и дальше, арендаторы могут столкнуться с жестким дефицитом любых площадей уже к осени текущего года. Вторую волну повышения арендных ставок также можно ожидать к осени текущего года.
Бизнес-Парк «Южный» ( г. Новосибирск) - производственно-складской комплекс класса В, общей площадью более 70 000 м2. Расположен в районе ст. Матвеевка, 15 минут от ст. метро «Речной вокзал», закрывает все Южное направление. Основной профиль - сдача в аренду отапливаемых и холодных складских и производственных помещений (от 150 до 12 000 м2) с офисами и выставочными залами. В составе Бизнес-Парка техническая служба, служба аренды, аналитический центр. г. Новосибирск, ул. Приграничная, 1. www.arendasib.ru. Тел. 2-631-777 Аналитический центр Бизнес-Парка «Южный».
