Складской рынок Новосибирска в 2012 году: стабильность со знаком «плюс»
В 2012 году на рынке индустриальной недвижимости Новосибирска не произошло кардинальных перемен. Спрос оставался стабильно высоким, но не ажиотажным. Арендные ставки выросли. на 7-10%. Складской парк города увеличился, и приближается к 2 млн. квадратных метров.
Изменение арендных ставок на сданных и предлагаемых в аренду площадях в прошедшем году происходило неравномерно. Основной рост – на 5-15% (в зависимости от площадки) произошел в 1-м и 2-м кварталах, что было связано, в большей степени, с изменениями тарифов ЖКХ. В 3-м квартале рост ставок продолжился, но уже меньшими темпами, что нехарактерно для осеннего периода. В 4-м квартале цены номинально остановились, и это обусловлено больше природными факторами: начался отопительный сезон, и резкое наступление холодов в Сибирском регионе увеличило счета за отопление и реальные затраты на содержание склада. Таким образом, в среднем по Новосибирску арендные ставки выросли за год на 7-10%. Это немного выше официальной инфляции (6,6% по данным Роскомстата), и существенно ниже реальной (по неофициальным источникам, реальная инфляция оценивается в разбеге от 20% до 33%) Средние арендные ставки по Новосибирску на декабрь 2012 г.: - теплые склады - 240 руб./м2 (не включая коммунальные услуги и электроэнергию), - холодные склады - 135 руб./м2. Наибольший прирост цен произошел в Первомайском и Калининском районах - на 18-21% в среднем. Это связано с началом активного развития Восточного и Южного направлений как складских кластеров. Потенциал Первомайского района увеличивается с приближением ввода третьего моста в 2014 году, что существенно изменит логистику города в целом.
Не смотря на прогнозы большинства экспертов рынка (и наших в том числе), 100% заполнения складских площадей города в 2012 году не произошло. В сегментах С и В остаются свободными 5-7% площадей, в сегменте складов класса А – около 25%. Спрос остается активным, но предложение ему не соответствует: сегодня в классе В наиболее востребованы площади 500-1000 м2, а предлагаются в аренду оставшиеся площади 100-300 м2. В классах А и D имеются площади «популярного» объема, но арендатора не устраивает либо цена, либо качество помещений. Структура спроса изменилась в сторону увеличения. Несколько предыдущих лет самыми востребованными были площади от 100 до 500 м2 (в 2011 году спрос на них достигал 45%). В прошедшем году спрос сместился в сегмент 500-1000 м2, более востребованными стали и площади 2000 м2. По типам помещений структура спроса менялась в течение года следующим образом (1 кв. 2013/1 кв.2012): спрос на теплые склады вырос с 49 до 53%, спрос на холодные склады снизился в 2 раза (с 15 до 7%), хотя и остался выше показателей 2010 года (5%). Потребность в производственных площадях осталась на прежнем уровне (20%). Спрос на земельные участки вернулся к потребностям 2010 года (5 %), а на торговые и офисные помещения в составе складских комплексов увеличился на 2% (до 6%).
